Gebäude erhalten, instandsetzen oder umfangreich sanieren
Unser Bestreben ist es, den Wert Ihrer Immobilien zu erhalten und zu verbessern. So arbeiten wir jeden Tag daran, in Zusammenarbeit mit unserem Netzwerk an Firmen und Partnern, diese Ziele für Sie zu erreichen. Vertrauen Sie auf unsere langjährige Erfahrung in der Organisation und Abrechnung von Sanierungs- und Instandsetzungsprojekten.
Leistungen
Häufige Fragen zum Thema Instandhaltung, Sanierungen und Verbesserungen
ofern die Eigentümer eine Verbesserung auf der Liegenschaft umsetzen möchten, benötigt es eine Zustimmung von der Mehrheit der Miteigentümer. Diese Mehrheit bemisst sich grundsätzlich am Verhältnis der Miteigentumsanteile. Seit 2022 gibt es die Möglichkeit, Abstimmungen, für welche es grundsätzlich eine Mehrheit benötigt, auch mit weniger als 50 % der Miteigentumsanteile umzusetzen. Laut WEG 2002 ist die Mehrheit auch dann gegeben, wenn von den abgegebenen Stimmen während der Beschlussfassung zumindest 2/3 der Stimmen positiv abgestimmt haben. Die 2/3 der Stimmen benötigen zusätzlich noch zumindest 1/3 der gesamten Miteigentumsanteile. Bsp.: Die Liegenschaft hat 1.000 Nutzwerte, welche sich zu gleichen Anteilen auf 10 Wohnungen verteilen -> jede Wohnung hat also 100 Anteile. Bei der Beschlussfassung stimmen 4 Einheiten der Maßnahme zu; 1 Eigentümer stimmt dagegen und die restlichen 5 Einheiten melden sich nicht zurück. In diesem Fall haben 4 Einheiten = 400 Miteigentumsanteile zwar keine generelle Anteilsmehrheit, jedoch haben die 4 Stimmen mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen erreicht und mit 400 Anteilen gibt es eine Zustimmung mit mehr als 1/3 (= 333,34 MEA) der gesamten MEA. Der Beschluss ist dadurch jedenfalls positiv abgeschlossen.
Meist reicht die Rücklage einer Eigentümergemeinschaft nicht für die Finanzierung einer größeren Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahme aus. Aus diesem Grund gib es die Möglichkeit, einen Kredit auf die Eigentümergemeinschaft aufzunehmen. Die Raten für diesen Kredit werden den Eigentümern monatlich vorgeschrieben.
Ein Einspruch auf eine Beschlussfassung muss grundsätzlich immer vor Gericht erfolgen. Ein E-Mail oder ein Brief an die Hausverwaltung ist dafür nicht ausreichend. Bitte beachten Sie die gesetzlichen Einspruchsfristen laut WEG 2002.
Die Hausverwaltung hat für Sanierungs-, Verbesserungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich immer 3 Angebote einzuholen. Davon ausgenommen sind z.B. Arbeiten, bei denen „Gefahr in Verzug” besteht. (z.B. akuter Wasserschaden oä.)
Die Eigentümergemeinschaft muss eine Rücklage in Höhe von zumindest 0,90€ pro m2 Nutzfläche für jedes Wohnungseigentumsobjekt ansparen (Mindestrücklage). Diese Rücklage dient zur Sanierung- und Instandhaltung der Liegenschaft und kann auf Antrag der Eigentümer nicht ausgezahlt werden (z.B. bei einem Verkauf einer Einheit) Auch die Verwendung zur Deckung von laufenden Kosten (z.B. Bestellung von Brennstoffen oä.) ist möglich.
Die Verteilung von allen Sanierungskosten erfolgt grundsätzlich im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Beispiel: Die Liegenschaft hat 1.000 Miteigentumsanteile -> Sie besitzen eine Wohnung mit 100 Miteigentumsanteilen -> in diesem Fall müssen Sie 10% der Gesamtkosten bezahlen!
Davon abweichend ist es aber möglich, dass die Eigentümer eine vom Gesetz „abweichende Verteilung” vereinbaren können. Diese Verteilung muss mit 100% der Stimmen beschlossen und im Grundbuch eingetragen werden. Sollte eine derartige, abweichende Verteilung vorliegen, kann Ihr Anteil an den Gesamtkosten auch höher oder niedriger ausfallen. Bitte beachten Sie in diesem Fall auch immer aller Vereinbarungen aus dem Wohnungseigentumsvertrag!
Die Hausverwaltung wurde von den Eigentümern zur ordentlichen Verwaltung ihrer Liegenschaft beauftragt. Darunter fall z.B. Maßnahmen wie die Beauftragung eines Hausmeisters, das Abschließen einer Gebäudeversicherung oder eines Wartungsvertrages uvm. Wird der Hausverwaltung z.B. ein Wasserschaden gemeldet, besteht meist „Gefahr in Verzug”. In diesem Fall geht entweder akute Gefahr für Leib und Leben aus, oder es besteht die Möglichkeit einer wesentlichen Vergrößerung des Schadens für das Gebäude, sollte der Hausverwalter nicht sofort Maßnahmen gegen die Schadensausbreitung einleiten. In allen Fällen von „Gefahr in Verzug” hat der Hausverwalter, auch ohne Rücksprache mit den Eigentümern, unverzüglich Maßnahmen zu setzen. Die Art und das Ausmaß der Maßnahmen liegt im Aufgaben- und Verantwortungsbereich des Hausverwalters.